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2015年倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)發(fā)展報(bào)告
更新時(shí)間：2015-03-13 瀏覽數(shù)：次
中國(guó)現(xiàn)代物流市場(chǎng)現(xiàn)狀中國(guó)的物流設(shè)施在設(shè)立之初主要是為滿(mǎn)足出口和制造業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)的需要。
隨著國(guó)內(nèi)個(gè)人消費(fèi)增長(zhǎng)、零售市場(chǎng)成熟及電子商務(wù)的不斷蓬勃發(fā)展，零售行業(yè)對(duì)物流設(shè)施尤其是高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)的需求近年來(lái)增長(zhǎng)迅速盡管中國(guó)目前已具有相當(dāng)?shù)奈锪鱾}(cāng)儲(chǔ)存量，但國(guó)內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的體量仍相對(duì)有限。據(jù)中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)估算，截止2012年底全國(guó)營(yíng)業(yè)性通用倉(cāng)庫(kù)總體量達(dá)6.98億平方米。而據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，截止2013年底，由12家主要的全國(guó)性物流專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施存量累計(jì)僅約1，300萬(wàn)平方米，占全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施總面積的比例甚微。
需求方面，受近年電子商務(wù)發(fā)展迅速及第三方物流需求增長(zhǎng)等因素帶動(dòng)，高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的租賃及定制需求持續(xù)旺盛，近年中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)向好世邦魏理仕環(huán)球研究部中國(guó)區(qū)主管陳仲偉先生指出：盡管個(gè)別港口城市曾因受外貿(mào)收縮影響出現(xiàn)短暫的租金下滑，但是全國(guó)整體優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲。與相對(duì)供應(yīng)過(guò)剩、競(jìng)爭(zhēng)加劇的寫(xiě)字樓及商鋪市場(chǎng)，以及擁有大量新增供應(yīng)且受政策管控的住宅相比，物流地產(chǎn)回報(bào)較高且發(fā)展前景廣闊，正日益成為中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)的投資熱點(diǎn)。
電子商務(wù)整體物流倉(cāng)儲(chǔ)租賃需求仍將繼續(xù)增加電子商務(wù)是電商時(shí)代下中國(guó)現(xiàn)代物流設(shè)施市場(chǎng)最重要的兩個(gè)需求來(lái)源之一，而在線(xiàn)零售行業(yè)的不斷成熟正令電商在是否自營(yíng)物流的策略選擇上逐漸產(chǎn)生分化一方面自建物流已具備規(guī)模效應(yīng)的中國(guó)大型電商將繼續(xù)堅(jiān)持其自建自營(yíng)策略，從而削弱電商對(duì)公共型現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的租賃需求。大型電商從最初的部分自建物流到全方位布點(diǎn)全面自營(yíng)物流，進(jìn)而發(fā)展到當(dāng)前個(gè)別已規(guī)模初具的大型電子商務(wù)企業(yè)開(kāi)始嘗試向第三方開(kāi)放物流平臺(tái)。
自營(yíng)物流在電商的發(fā)展過(guò)程中已從最初單純的完善自身配套、保障用戶(hù)體驗(yàn)逐漸上升到更高的戰(zhàn)略意義，開(kāi)始朝亞馬遜美國(guó)的經(jīng)典之路進(jìn)發(fā)：即依靠規(guī)模效應(yīng)提升用戶(hù)黏性、提供大數(shù)據(jù)等增值服務(wù)并將其打造為可持續(xù)發(fā)展的新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
另一方面自營(yíng)物流越來(lái)越高的進(jìn)入壁壘令多數(shù)電子商務(wù)企業(yè)，尤其是中小規(guī)模電子商務(wù)企業(yè)對(duì)社會(huì)化的專(zhuān)業(yè)第三方物流的依存度不斷提升，從而不斷提升公共型物流倉(cāng)儲(chǔ)的租賃需求。專(zhuān)業(yè)物流開(kāi)發(fā)商及其他意圖進(jìn)入現(xiàn)代物流設(shè)施供應(yīng)的企業(yè)不僅面臨著現(xiàn)有大型電商自營(yíng)物流先發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)生的阻礙，更需要克服土地資源日益稀缺、拿地難度日益增加、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)所需資金及學(xué)習(xí)成本高企、中央和地方政府對(duì)物流土地開(kāi)發(fā)的政策傾向出現(xiàn)分化等一系列障礙。此外，傳統(tǒng)零售商向多渠道及全渠道方向的變革亦將導(dǎo)致其物流需求發(fā)生結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，從而產(chǎn)生新的社會(huì)化物流需求。
據(jù)艾瑞研究預(yù)測(cè)，至2017年中國(guó)網(wǎng)絡(luò)零售額將達(dá)4.1萬(wàn)億人民幣。而全球最大的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商Prologis的市場(chǎng)研究表明在歐洲電子商務(wù)發(fā)展領(lǐng)先的三國(guó)中（英國(guó)、德國(guó)及法國(guó)），在2008-2012年間電子商務(wù)市場(chǎng)銷(xiāo)售量每增加一百萬(wàn)歐元，帶來(lái)大約72，000平方米的新增倉(cāng)儲(chǔ)需求。盡管歐美國(guó)家的在線(xiàn)零售電子商務(wù)市場(chǎng)構(gòu)成以B2C為主，而中國(guó)由C2C占主導(dǎo)的市場(chǎng)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)面積的需求很大程度上會(huì)再透過(guò)第三方物流進(jìn)行傳導(dǎo)。
隨著國(guó)內(nèi)個(gè)人消費(fèi)增長(zhǎng)、零售市場(chǎng)成熟及電子商務(wù)的不斷蓬勃發(fā)展，零售行業(yè)對(duì)物流設(shè)施尤其是高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)的需求近年來(lái)增長(zhǎng)迅速盡管中國(guó)目前已具有相當(dāng)?shù)奈锪鱾}(cāng)儲(chǔ)存量，但國(guó)內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的體量仍相對(duì)有限。據(jù)中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)估算，截止2012年底全國(guó)營(yíng)業(yè)性通用倉(cāng)庫(kù)總體量達(dá)6.98億平方米。而據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，截止2013年底，由12家主要的全國(guó)性物流專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施存量累計(jì)僅約1，300萬(wàn)平方米，占全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施總面積的比例甚微。
需求方面，受近年電子商務(wù)發(fā)展迅速及第三方物流需求增長(zhǎng)等因素帶動(dòng)，高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的租賃及定制需求持續(xù)旺盛，近年中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)向好世邦魏理仕環(huán)球研究部中國(guó)區(qū)主管陳仲偉先生指出：盡管個(gè)別港口城市曾因受外貿(mào)收縮影響出現(xiàn)短暫的租金下滑，但是全國(guó)整體優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲。與相對(duì)供應(yīng)過(guò)剩、競(jìng)爭(zhēng)加劇的寫(xiě)字樓及商鋪市場(chǎng)，以及擁有大量新增供應(yīng)且受政策管控的住宅相比，物流地產(chǎn)回報(bào)較高且發(fā)展前景廣闊，正日益成為中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)的投資熱點(diǎn)。
電子商務(wù)整體物流倉(cāng)儲(chǔ)租賃需求仍將繼續(xù)增加電子商務(wù)是電商時(shí)代下中國(guó)現(xiàn)代物流設(shè)施市場(chǎng)最重要的兩個(gè)需求來(lái)源之一，而在線(xiàn)零售行業(yè)的不斷成熟正令電商在是否自營(yíng)物流的策略選擇上逐漸產(chǎn)生分化一方面自建物流已具備規(guī)模效應(yīng)的中國(guó)大型電商將繼續(xù)堅(jiān)持其自建自營(yíng)策略，從而削弱電商對(duì)公共型現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的租賃需求。大型電商從最初的部分自建物流到全方位布點(diǎn)全面自營(yíng)物流，進(jìn)而發(fā)展到當(dāng)前個(gè)別已規(guī)模初具的大型電子商務(wù)企業(yè)開(kāi)始嘗試向第三方開(kāi)放物流平臺(tái)。
自營(yíng)物流在電商的發(fā)展過(guò)程中已從最初單純的完善自身配套、保障用戶(hù)體驗(yàn)逐漸上升到更高的戰(zhàn)略意義，開(kāi)始朝亞馬遜美國(guó)的經(jīng)典之路進(jìn)發(fā)：即依靠規(guī)模效應(yīng)提升用戶(hù)黏性、提供大數(shù)據(jù)等增值服務(wù)并將其打造為可持續(xù)發(fā)展的新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
另一方面自營(yíng)物流越來(lái)越高的進(jìn)入壁壘令多數(shù)電子商務(wù)企業(yè)，尤其是中小規(guī)模電子商務(wù)企業(yè)對(duì)社會(huì)化的專(zhuān)業(yè)第三方物流的依存度不斷提升，從而不斷提升公共型物流倉(cāng)儲(chǔ)的租賃需求。專(zhuān)業(yè)物流開(kāi)發(fā)商及其他意圖進(jìn)入現(xiàn)代物流設(shè)施供應(yīng)的企業(yè)不僅面臨著現(xiàn)有大型電商自營(yíng)物流先發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)生的阻礙，更需要克服土地資源日益稀缺、拿地難度日益增加、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)所需資金及學(xué)習(xí)成本高企、中央和地方政府對(duì)物流土地開(kāi)發(fā)的政策傾向出現(xiàn)分化等一系列障礙。此外，傳統(tǒng)零售商向多渠道及全渠道方向的變革亦將導(dǎo)致其物流需求發(fā)生結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，從而產(chǎn)生新的社會(huì)化物流需求。
據(jù)艾瑞研究預(yù)測(cè)，至2017年中國(guó)網(wǎng)絡(luò)零售額將達(dá)4.1萬(wàn)億人民幣。而全球最大的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商Prologis的市場(chǎng)研究表明在歐洲電子商務(wù)發(fā)展領(lǐng)先的三國(guó)中（英國(guó)、德國(guó)及法國(guó)），在2008-2012年間電子商務(wù)市場(chǎng)銷(xiāo)售量每增加一百萬(wàn)歐元，帶來(lái)大約72，000平方米的新增倉(cāng)儲(chǔ)需求。盡管歐美國(guó)家的在線(xiàn)零售電子商務(wù)市場(chǎng)構(gòu)成以B2C為主，而中國(guó)由C2C占主導(dǎo)的市場(chǎng)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)面積的需求很大程度上會(huì)再透過(guò)第三方物流進(jìn)行傳導(dǎo)。
